マイホーム実現のためのマネープラン_住宅ローン編(逆転現象でマイホーム購入の大チャンス)

不動産
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低金利時代は、まだまだマイホーム購入のチャンスかもしれません。

住宅ローンの変動金利が、0.5%以下の商品もあり低金利が続いています。この低金利であればで、住宅ローン控除(所得税控除)が、ローン残高の1%(2022年税改正で0.7%予定)で、逆転現象になっています。(逆転現象とは、借入している金額の利息が0.5%に対して、所得税額控除で借入金の残高の1%(0.7%)が還付される現象のことです。)

本記事は、マイホームを購入する人のほとんどが利用する、借入金(住宅ローン)について紹介します。

①借りられる金額はいくら。②どのようなローン(借り方)を選択したらよいか。③税金などの節税方法は。④理想的なマネープランとは。

などの疑問に答えたいと思います。

低金利といえども、借入したお金は、返済しなければなりません。マネープランを立てる時は決して無理なプランを立てず、余裕を持ったプランを立ててください。

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マイホーム購入計画のタイムライン

マイホーム購入のためのタイムライン
  • ラベル
    ライフプランに≪マイホーム購入≫計画を加える。

    多くの金融機関がライフプラン作成のお手伝いをしてくれています。

    ライフプランは人生のターニングポイント(節目)で見直し、常に最適なライフプランに更新してください。

    人生の中で次のようなイベント(出来事)がターニングポイント(節目)と考えます。

    • ≪就職≫:何歳で結婚して家庭を持ちたいか、などのライフプラン
    • ≪結婚≫:子供は何人、どのようなライフ生活をしたいか、などのライフプラン
    • ≪子供の誕生≫:生命保険など家族のためを考えたライフプラン
    • ≪マイホーム購入≫一生涯までをシミュレーションしたライフプラン
    • ≪子供の成人≫:夫婦二人のためのライフプラン
    • ≪住宅ローンの完済≫:第二の人生のためのマネープラン
    • ≪定年退職≫:「ゆとりある老後生活」エンディングノートまでのマネープラン

    これらのイベントの中でも、≪マイホーム購入≫は最も高価な買い物になり、ライププランの中で最も重要と言えます。

    今回のタイムラインを参考に、是非≪マイホーム購入≫を実現させるためのマネープランを作成したください。

  • ラベル
    まずは、住宅メーカ・不動産業者とコンタクトし相談しましょ!

    どこの住宅メーカー・不動産業者などにコンタクトするのか、ここが最も大切な選択になります。

    (焦らずに、・専門家がいて・親身になって、信頼でき相談しやすい。自分が納得できる業者と出会うまで、頑張ってください。)

    まずは、WEBサイトなどで情報収集し、多くの業者に話を聞きに行ってください。即決は禁物です。必ず数社とコンタクトしてください。

    もし、住みたいエリアが決まっているのであれば、そのエリアに実績のある、地元に強い住宅メーカ・不動産業者も選択し聞いてみて下さい。

    マイホームとは、

    • 一戸建て住宅:①新築の、注文建築・建売住宅の購入、②中古住宅の、購入・リフォーム
    • マンション:①新築分譲マンションの購入、②中古マンションの購入・リフォーム

    など、いろいろな選択肢があります。

    ライフプランに適したマイホームの形を決め、土地、建物、マンションを探します。

  • ラベル
    ちょっとしたアドバイス

    (可能であれば)両親も含めて相談できれば、さらに魅力あるプランが考えられます。

    もし、両親のことを考え、同居、2世帯住宅、すぐそばに住みたいなど考えている方は、両親も一緒に住宅メーカなどに相談されることをおすすめします。

  • ラベル
    マイホーム購入のためのマネープランを作成します。

    借入金、ローンの返済計画を専門家に手伝ってもらい作成します。

    ファイナンシャルプランナーなど、お金の専門家に相談しマネープランを立てることを推奨します。

    ローン借入、諸経費等の試算、返済計画、固定資産税、ローン控除などの節税対策、さらには相続対策も考えるなど、マネープランを立てるには、たくさんの知識が必要になります。マネープランまで親身になって相談できる業者を選んでください。

  • ラベル
    マネープランができれば、マイホームの形を決め、業者を決定します。

    新築の一戸建て注文建築、新築分譲マンション、中古住宅orマンション(リフォームも考慮)を決めます。

    一戸建ての注文建築は、ハウスメーカ、設計事務所、住宅メーカなどと請負契約になります。

    新築分譲マンション、建売住宅は、モデルルームなどを見学し、不動産会社や住宅メーカとの売買契約になります。

    中古物件であれば、不動産会社と媒介契約し依頼します。さらにリフォームするのであれば、設計事務所、工務店などと請負契約になります。

  • ラベル
    契約内容のチェックは重要

    マイホームの形により、請負契約、売買契約、媒介契約を行います。
    マネープランの見積が、どの範囲まで含まれているのか、諸経費(登記費用、税金関係、保険費用など)などすべての金額が含まれいるのか、抜けのないトータルのマネープランになっているか確認ください。(ここで信頼のできる業者であれば安心です。)

  • ラベル
    物件引き渡し、新居へ引っ越し

    物件の完成後の引き渡し時期は重要です。引き渡し時期を明確にしておくことが大切です。天災や火災などが発生した時、どちらが責任を負うのか(危険負担と言います)を明確にしておく必要があります。

    原則、引き渡し日が売主から買主に責任が移管します。銀行等からの借入が行われ同時に支払いが完了します。さらに登記関係も行います。(問題がないように司法書士に依頼するのが一般的で安心です。)

    引っ越し後、最後に住民票、郵便局、金融機期間、運転免許証、子供の学校の転校届、など様々な変更届も必要です。頑張ってください。

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マイホーム購入のためのマネープラン

いくら借りられるのか(借入金)

年収×30%×借入期間が大まかな金額です。

例えば年収400万円であれば、400万円×30%×35年=4200万円 となります。ひとつの目安です。

家族の状況、将来のことを考慮し、ライフプランを立てる必要があります。

筆者からは、車、教育ローン、貯蓄などを考慮し、20%ぐらいで試算することをお奨めします。

借入金が 400万円×20%×35年=2800万円 であれば、毎月の返済額は金利1.5%で85,800円/月、0.5%で72,700円/月(ボーナス返済なし)となり、家賃程度になり、余裕のあるマネープランが立てられます。この返済額は下記で紹介しているエクセルのPMT関数を使えば簡単に試算できます。

住宅ローンの選び方

住宅ローンで重要なのは金利ですが、必ず借入時に必要となる「融資手数料」や「保証料」などを含めた総額で、ローン商品を比較してください。 

ローン選択のまとめから伝えます。

まずは「金利」を指標にふるいにかけて、候補を絞り込みます。そして、絞り込んだ3~5つ程度の商品について、諸費用や付帯サービスの詳細をチェックし、自分の条件でいちばん得するローンを選び出してください。最後に自分に適した返済方法(元利均等返済 元金均等返済)を決めます。

(親身に相談に乗ってくれて、適切なアドバイスしてくれる業者を見つけましょう

ローンを検討するときに知っておくべき用語について紹介します。

金利について、手数料or保証料について、諸費用+その他(団信等)+付帯サービスについて 紹介しています。詳細まで理解しなくても、この言葉ぐらいは知ってから、自分に適したローンについて相談することをおすすめします。

 固定金利(フラット35含む)、変動金利

初めて住宅ローンを利用する際、どの金利タイプを選んだらいいのか迷いますよね。一般的に変動金利型は固定金利型よりも金利が低いとされています。とはいえ、返済の途中で金利が上がる可能性もあるので、「変動金利型は当初の見込みよりも返済額が増えてしまうのでは?」と不安に感じる人もいるのではないでしょうか。また、住宅ローンは借入金額が大きく、返済期間も一般的に約27年と長期です。そのため、多少金利が高くても固定金利型を選択し、将来的に毎月の返済金額を一定にしておきたいと思う人もいるでしょう。

固定金利(フラット35)とは

固定金利の特徴とは?
固定金利とは、借入当初の金利がずっと続くタイプのものです。全期間固定金利型の商品として代表的なものに、住宅金融支援機構が提供している「フラット35」があります。「フラット35」は多くの金融機関でも取り扱っており、借入期間は最長で35年です。そして、一般的に全期間固定金利型は、他の金利プランと比べて金利が高い傾向にあります。

また、全期間固定金利型以外にも、「固定金利選択型」というものがあります。「固定金利選択型」とは、選択した一定期間の金利が固定されるタイプで、3年固定、5年固定、10年固定などがあります。そして固定期間が終了すると、変動金利に移行するタイプが一般的ですが、中には固定期間を再度設定することができるものもあります。適用される金利は全期間固定型よりは低いものの、選択した固定期間が長ければ長いほど高くなることが特徴です。

変動金利とは

変動金利の特徴とは?

変動金利とは、一定期間ごとに適用金利が見直され、借入期間中に金利が変動するタイプのものです。変動金利型で住宅ローンに適用される金利は通常半年ごとに見直されていますが、見直された結果が毎月の返済額にすぐに影響するわけでありません。ここでは、変動金利独特の2つのルールについて解説していきましょう。

まずは、「5年ルール」についてです。これは、返済額の見直しから5年間は、例え適用金利が上がったとしても月々の返済額は変動しないというものです。
そしてもう一つは、「125%ルール」です。見直し後の返済額は、見直し前の返済額の125%を上限とし、例え、大きな金利上昇があったとしても見直し後の返済額については見直し前の25%までしか上がらないというものです。

仮に毎月の返済額が10万円だった場合、どれだけ金利が上昇していても5年後の返済額の上限は125%の12万5,000円となります。ただし、実際は返済額が130%アップしていた場合、残りの5%は免除されるわけではありません。次の更新時に繰り越されることになります。

金利差で総返済額がどの程度変わるのか?

融資手数料 保証料 とは

保証料型の住宅ローンとは

住宅ローンの保証料とは、ローン契約者が返済できなくなった時に、保証会社に返済を肩代わりしてもらうため、保証会社に納めるお金のことです。

保証料型の住宅ローンは、借入時に保証料を一括で前払いする「一括前払い型」と、金利に上乗せする「金利上乗せ型」の2種類があります。

金利上乗せ型の場合、一般的には0.2%が借入金利に上乗せされます。例えば、変動金利、年利0.5%で借りた場合は0.2%上乗せの0.7%、途中で金利が1%に上昇すれば1.2%と、借入期間中ずっと0.2%が上乗せされます。

また、一括前払い型の場合は保証会社や借入額と借入期間、返済方式(元利均等返済か元金均等返済か)によって保証料の金額が変わります。例えば、りそな銀行の元利均等返済の保証料は、35年返済の場合、1,000万円の借り入れで206,140円です。3,000万円借りれば約62万円となりますので、それなりに高額です。同じ借入額でも返済期間が短ければ、保証料は安くなります。

一括前払い型の場合、途中で繰り上げ返済をすると、保証会社所定の計算方法で保証料が戻ってきます。これを戻し保証料と言います。戻し保証料を受け取る時には手数料がかかるのが一般的です。りそな銀行では戻し保証料を上限に手数料が11,000円かかります。

保証料を一括払いしている場合は、全額返済、または、一部繰り上げ返済すると、保証料の一部が返戻される際の保証会社の事務手数料も確認したい。 無料になるケースも多いが窓口で手続きする場合は1万円程度かかるケースもある。

繰り上げ返済の手数料が無料の商品もあります、選択肢の一つとして考えてください。

融資手数料型の住宅ローンとは

融資手数料型の住宅ローンは、保証会社ではなく銀行など金融機関に直接手数料を支払う方法です。保証会社への保証料は手数料の中から銀行が支払います。

住宅ローンの手数料の種類には「定額型」と「定率型」があります。

定額型は税込33,000円や55,000円など、借入額にかかわらず一定の手数料を支払います。これに対し、定率型は借入額の一定割合を手数料として支払います。例えば手数料が借入額の2.2%の場合、3,000万円の融資額に対する手数料は66万円です。

保証料型の手数料は税込33,000円といった定額型になっています。融資手数料型の手数料は定率型で借入額の2.2%など高額です。保証料型は、保証料はかかりますが手数料が安く、融資手数料型は、保証料はかかりませんが手数料が高くなります。

また、定率型は定額型より金利が低い場合が多く、どちらを選ぶかは大変悩ましい問題です。

融資事務手数料型と保証料型それぞれに向いている人

融資事務手数料型と保証料型の違いがよく分からないまま選んだ場合は損をする可能性があるため、自分がどちらに向いているのか確認してから契約を締結することをおすすめします。

それぞれに向いている人について詳しく見ていきましょう。

・融資事務手数料型に向いている人

返済期間が長い方は融資事務手数料型に向いています。その理由は、保証料型に比べて適用される金利が低いケースが多いためです。

適用される金利が低いということは毎月の返済額だけでなく最終的な総返済額も抑えられます。少しでも毎月の返済額や返済額を抑えたい方には、融資事務手数料型を選ぶことをおすすめします。

・保証料型に向いている人

保証料率型に向いている方は、どちらの方式を選択するかによって多少異なります。

外枠方式は繰上返済を考えている人に向いています。その理由は、保証料を一括で前払いした場合、繰上返済を行うと保証料の一部が返還されることがあるためです。

内枠方式は契約時の諸費用を抑えたい人に向いています。その理由は、保証料を前払いせずに毎月の返済額に保証料を上乗せすることによって、契約時に支払わずに済むためです。

融資事務手数料型、保証料型のどちらに向いているか見分けることが難しいと感じた方もいると思います。そのような方は、自分だけで決めずに金融機関に相談してアドバイスを受けながら決めましょう。

諸費用+その他(団信等)+付帯サービス とは

 団信とは住宅ローン専用の保険で、住宅ローンの返済中に、万が一、契約者が亡くなったり、高度障害状態になったりした場合に、残債を肩代わりしてくれる保険のことです。本来、保険料は借り手が支払うべきものですが、サービスの競い合いの結果、現在ではほとんどの金融機関が借り手に代わって保険料を負担しています。

 火災保険等についても商品のサービス内容が異なる場合があります。どこまで保障してもらうべきが悩むところです。

 登記に関する費用と代行してもらう司法書士費用も発生します。

 引き渡し時に関係しませんが、固定資産税は、今後徴収されます。

恩恵にあずかる可能性の低い「団信」「火災保険等」より、優先すべきは金利!

元利均等返済 元金均等返済とは

住宅ローンはさまざまな金融機関で利用することができるため、初めて利用する方は、借入金を決め、その後金利から返済額、返済期間が決まります。ここで、住宅ローンを最終決定する前のにローンの返済方法「元利均等返済」と「元金均等返済」の二種類あることを知っておいてください。

住宅ローンで毎月支払う金額は、元金返済分と利息の2つで構成されています。元金返済分をいくら支払ったかにより、ローン残高が減る仕組みとなっています。

住宅ローンを返済する「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの方法について、それらの特徴をご紹介します。
返済終了までを見据え、収入・支出の見込みや定年・退職の時期などを考慮した返済方法や借入期間をご選択ください。
■元利均等返済とは
 毎月お支払いいただく返済額が一定となる返済方法です。

■元金均等返済とは
 毎月お支払いいただく返済額のうち、元金の額が一定となる返済方法です。

「総返済額が少ないから」と元金均等返済を望む人が多いのですが、当初の返済額の差を見て断念する、というケースも少なくありません。ライフプランに併せて最適な返済方法を選んでください

  • 元利均等返済とは、「元本」と「利息」を合わせて返済する方法で、毎月の返済額が変わらない点が特徴
  • 元金均等返済とは、均等化した「元本」部分に、それに応じた「利息」を合わせて返済していく方法。当初の支払額が一番大きく、返済が進むにつれ、返済額が減少していく点が特徴
  • 総返済額は元利均等返済よりも元金均等返済の方が少なくなる
  • 今後、住宅ローンを返済しながら貯蓄していきたい方や子どもの教育費用がかかるなど住宅ローン以外の支出の予定がある方は元利均等返済を選ぶ方がおすすめ
  • 子育ても落ち着き、家計に余裕のある方は元金均等返済を選ぶ方がおすすめ
  • 元金均等返済は取り扱っていない金融機関もある

低金利時代は、変動金利で0.5%程度を選択している場合、ローン控除逆転現象でローン残高の1%、0.7%(税額控除)が所得税額が減額され、10年、13年間適用され、所得税が還付される事から、元金均等方法を選択することをお奨めします。

還付された金額を、NISAなどの資産運用に回せば、4%程度の期待できる資産運用に回すことも考えてみて下さい。ローン控除が終了(10、13年)後に、一部繰り上げ返済することも選べます。

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筆者おすすめ)二世帯住居を考えている人へのアドバイス

親子で相談してマイホームを考えている方、より魅力ある購入計画が実現できます。そして相続対策を考慮したライフプランが可能になります。

両親と一緒住みたいと考えている人へ、魅力あるアドバイスをします。

最近は共働き世帯が多くなっていることから、親との同居を選択できることは、大きな魅力だと思います。

是非、同居又は2世帯住宅を考えておられる方は、前向きに考えてみて下さい。健康保険料、所得税、住民税で大幅な減額で節税できたり、遺産相続時の「小規模宅地の特例」で、相続課税額を80%も減額してもらえるなどの相続対策になったりします。

魅力あるライフプランも可能です。

条件が複雑ですので、今回の記事を参考にして、専門家(ファイナンシャルプランナ、宅建士、税理士等)に相談してみて下さい。

親身になって適切なアドバイスをしてくれる業者を探して見てください。きっと見つかると思います。

相続対策の「小規模宅地の特例」とは

小規模宅地等の特例とは、小規模な宅地について、一定の要件(生計を一にしている親族、家なき子など)を満たしたときにその宅地の評価額を最大で80%も減額できる、とてつもなく減額割合が大きな特例です。ただし、一定要件とは、生計を一にしている親族、賃貸に住んでいる相続人など複雑なため、必ず専門家に事前に相談してください。

さらに、親と同居する場合でも、世帯分離をすることで、大幅の節税になる可能性があります。

同居でも「世帯分離」は可能です。市役所に届けるだけです。市役所の窓口に相談確認してみてください。

「世帯分離」することで住民税非課税世帯に該当すれば、「介護サービスの自己負担額軽減」などの対象になります。介護サービスを利用する場合は大きなメリットになります。

 さらに「世帯分離」で別世帯にしても、生計を一にしていれば、子供世帯の扶養親族となり扶養控除ができたりします。子供世帯の所得が大幅に節税できます。

親子でマイホームを含めたライフプランを立てることで、いろいろな節税対策ができ、魅力あるマネープランを作成できます。

関連記事:👀【定年退職後のマネープラン】健康保険と介護保険の軽減制度と世帯分離を活用し節税対策を‼ も併せて読んで下さい。

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マイホーム購入関係の(2022年税制改正)

税制改正の概要 : 財務省 (mof.go.jp))より抜粋  複雑ですので、読まなくても構いません。信頼できる業者さんとマネープランを考える時の参考にしてください。

住宅ローン控除等の見直し

本格的な人口減少・少子高齢化社会が到来する中、2050 年カーボンニュートラルの実現に向けた対策が急務となっている。こういった社会環境の変化等に対応した豊かな住生活を実現するためには、住宅の省エネ性能の向上及び長期優良住宅の取得の促進とともに、既存の住宅ストックの有効活用及び優良化を図ることが重要となる。住宅ローン控除などの税制措置の見直しに当たって
は、こうした考え方や現下の経済状況も踏まえつつ、所要の見直しを行うこととする。

まず、住宅ローン控除については、4年間延長することとする。その際、消費税率引上げに伴う反動減対策としての借入限度額の上乗せ措置は終了し、住宅性能などに応じた上乗せ措置を講ずる。

具体的には、カーボンニュートラルの実現の観点から、新築住宅及びリフォームにより良質化した上で販売する買取再販住宅においては、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅について借入限度額の上乗せ措置を講ずる。また、これまで新築住宅に限定していた上乗せ措置について、既存住宅においても講ずることとする。

さらに、令和6年以降に建築確認を受ける新築住宅については省エネ基準の要件化を行うなど所要の措置を講じ、住宅分野の脱炭素化を推進する。

控除期間については、新築の認定住宅等について 13 年間とする上乗せ措置を講ずる。

なお、この措置は、わが国の経済状況が感染症の影響によって依然として厳しい状況にあることを踏まえた当面の措置として行うものであり、今後の状況を踏まえて必要な見直しを行うこととする。

床面積要件については、令和5年以前に建築確認を受けた新築住宅において、合計所得金額 1,000 万円以下の者に限り、40 ㎡に緩和する。

毎年の住宅ローン控除額が住宅ローン支払利息額を上回る状況が生じていることに対する平成 30 年度決算検査報告に対応する観点から、制度の簡素性も踏まえ、控除率を 0.7%とするとともに、住宅ローン控除の適用対象者の所得要件は 2,000 万円に引き下げることとする。

東日本大震災の被災者による住宅の早期再建を引き続き支援する観点から、令和7年居住分以降対象地域の絞り込みを行いつつ、控除率及び借入限度額の上乗せ措置を講ずる。

また、所得税額から控除しきれない額を、所得税の課税総所得金額等の5%(最高 9.75 万円)の範囲内で個人住民税から控除する。この措置による個人住民税の減収額は、全額国費で補塡する。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について、

格差の固定化防止等の観点から、非課税限度額を見直した上で、適用期限を2年間延長する。

(住宅・土地税制改正の詳細)

(国 税)
〔延長・拡充等〕
(1)住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除について適用期限(令和3年12月31日)を令和7年12月31日まで4年延長するとともに、次の措置を講ずる。

① 住宅の取得等をして令和4年から令和7年までの間に居住の用に供した場合の住宅借入金等の年末残高の限度額(借入限度額)、控除率及び控除期間を次のとおりとする。

イ ロ以外の住宅の場合

居住年借入限度額控除率控除期間
令和4年・令和5年3,000 万円 0.7%13 年
令和6年・令和7年2,000 万円0.7%10 年

(注)上記の金額等は、住宅の取得等が居住用家屋の新築、居住用家屋で建築後使用されたことのないものの取得又は宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋の取得である場合の金額等であり、それ以外の場合(既存住宅の取得又は住宅の増改築等)における借入限度額は一律 2,000 万円と、控除期間は一律 10 年とする。

ロ 認定住宅等の場合

居住年借入限度額控除率控除期間
認定住宅令和4年・令和5年
令和6年・令和7年
5,000 万円
4,500 万円
0.7%13 年
ZEH水準
省エネ住宅
令和4年・令和5年
令和6年・令和7年
4,500 万円
3,500 万円
0.7%13 年
省エネ基準
適合住宅
令和4年・令和5年
令和6年・令和7年
4,000 万円
3,000 万円
0.7%13 年

(注1)上記の「認定住宅等」とは、認定住宅、ZEH水準省エネ住宅及び省エネ基準適合住宅をいい、上記の「認定住宅」とは、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅をいう。
(注2)上記の金額等は、住宅の取得等が認定住宅等の新築又は認定住宅等で建築後使用されたことのないもの若しくは宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われたものの取得である場合の金額等であり、住宅の取得等が認定住宅等で建築後使用されたことのあるものの取得である場合における借入限度額は一律 3,000 万円と、控除期間は一律10 年とする。
② 適用対象者の所得要件を 2,000 万円以下(現行:3,000 万円以下)に引き下げる。
③ 個人が取得等をした床面積が 40 ㎡以上 50 ㎡未満である住宅の用に供する家屋で令和5年 12 月 31 日以前に建築確認を受けたものの新築又は当該家屋で建築後使用されたことのないものの取得についても、本特例の適用ができることとする。ただし、その者の控除期間のうち、その年分の所得税に係る合計所得金額が 1,000 万円を超える年については、適用しない。
④ 令和6年1月1日以後に建築確認を受ける住宅の用に供する家屋(登記簿上の建築日付が同年6月 30 日以前のものを除く。)又は建築確認を受けない住宅の用に供する家屋で登記簿上の建築日付が同年7月1日以降のもののうち、一定の省エネ基準を満たさないものの新築又は当該家屋で建築後使用されたことのないものの取得については、本特例の適用ができないこととする。
⑤ 適用対象となる既存住宅の要件について、築年数要件を廃止するとともに、新耐震基準に適合している住宅の用に供する家屋(登記簿上の建築日付が昭和 57 年1月1日以降の家屋については、新耐震基準に適合している住宅の用に供する家屋とみなす。)であることを加える。
⑥ 年末調整に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除その他の措置について、所要の措置を講ずる。
(注)上記②及び⑤の改正は、住宅の取得等をして令和4年1月1日以後に居住の用に供した場合について適用する。

(2)認定住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除について適用期限(令和3年 12 月 31 日)を令和5年 12 月 31 日まで2年延長するとともに、対象住宅の新築等をして令和4年及び令和5年に居住の用に供した場合の対象住宅、標準的な性能強化費用に係る控除対象限度額及び控除率を次のとおりとする。

居住年 対象住宅 控除対象限度額 控除率
令和4年・
令和5年
認定住宅
ZEH水準省エネ住宅
650 万円 10%


(3)東日本大震災の被災者等に係る住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除の控除額に係る特例について適用期限(令和3年 12 月 31 日)を令和7年12 月 31 日まで4年延長するとともに、次の措置を講ずる。
① 再建住宅の取得等をして令和4年から令和7年までの間に居住の用に供し
た場合の再建住宅借入金等の年末残高の限度額(借入限度額)、控除率及び
控除期間を次のとおりとする。

居住年 借入限度額 控除率 控除期間
令和4年・令和5年 5,000 万円 0.9% 13 年
令和6年・令和7年 4,500 万円 0.9% 13 年

(注)上記の金額等は、再建住宅の取得等が居住用家屋の新築又は居住用家屋
で建築後使用されたことのないもの若しくは宅地建物取引業者により一定
の増改築等が行われたものの取得である場合の金額等であり、それ以外の
場合(既存住宅の取得又は住宅の増改築等)における借入限度額は一律
3,000 万円と、控除期間は一律 10 年とする。
② 令和7年1月1日以後に居住の用に供する再建住宅のうち、警戒区域設定
指示等の対象区域外に従前住宅が所在していた場合については、本特例の適
用ができないこととする。
③ 上記(1)②から⑤までと同様の措置を講ずる。
(4)住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除に係る確定申告手続等について、次の措置を講ずる。
① 令和5年1月1日以後に居住の用に供する家屋について、住宅借入金等を
有する場合の所得税額の特別控除(以下「住宅ローン控除」という。)の適
用を受けようとする個人は、住宅借入金等に係る一定の債権者に対して、当
該個人の氏名及び住所、個人番号その他の一定の事項(以下「申請事項」と
いう。)を記載した申請書(以下「住宅ローン控除申請書」という。)の提出
をしなければならないこととする。
② 住宅ローン控除申請書の提出を受けた債権者は、当該住宅ローン控除申請
書の提出を受けた日の属する年の翌年以後の控除期間の各年の10月31日(そ
の提出を受けた日の属する年の翌年にあっては、1月31日)までに、当該住
宅ローン控除申請書に記載された事項及び当該住宅ローン控除申請書の提出
をした個人のその年の12月31日(その者が死亡した日の属する年にあっては、
同日)における住宅借入金等の金額等を記載した調書を作成し、当該債権者
の本店又は主たる事務所の所在地の所轄税務署長に提出しなければならない。
この場合において、当該債権者は、当該住宅ローン控除申請書につき帳簿を
備え、当該住宅ローン控除申請書の提出をした個人の各人別に、申請事項を
記載し、又は記録しなければならないこととする。
③ 住宅借入金等を有する場合の所得税額の特別控除証明書の記載事項に、住
宅借入金等の年末残高を加えることとする。
④ 令和5年1月1日以後に居住の用に供する家屋に係る住宅ローン控除の適
用を受けようとする個人は、住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書及
び新築の工事の請負契約書の写し等については、確定申告書への添付を不要
とする。この場合において、税務署長は、確定申告期限等から5年間、当該
適用に係る新築の工事の請負契約書の写し等の提示又は提出を求めることが
できることとし、当該求めがあったときは、その適用を受ける個人は、当該
書類の提示又は提出をしなければならないこととする。
⑤ 給与等の支払を受ける個人で年末調整の際に、令和5年1月1日以後に居
住の用に供する家屋に係る住宅ローン控除の適用を受けようとするものは、
住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書については、給与所得者の住宅
借入金等を有する場合の所得税額の特別控除申告書への添付を不要とする。
⑥ その他所要の措置を講ずる。
(注)上記の改正は、居住年が令和5年以後である者が、令和6年1月1日以後
に行う確定申告及び年末調整について適用する。
(5)所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法の改正を前提に、次の
措置を講ずる(次の②の措置については、法人税についても同様とする。)。
① 地域福利増進事業の拡充後も引き続き、所有者不明土地の利用の円滑化等
に関する特別措置法の規定により行われた裁定に係る裁定申請書に記載され
た地域福利増進事業を行う事業者に対する一定の土地等の譲渡で、当該譲渡
に係る土地等が当該地域福利増進事業の用に供されるものを優良住宅地の造
成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例の対象とす
る。
② 所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法に規定する土地収用
法の特例の対象となる土地の範囲の拡充後も引き続き、当該土地収用法の特
例の規定による収用があった場合を収用交換等の場合の譲渡所得の5,000万
円特別控除等の対象とする。
(6)博物館法の改正を前提に、次の措置を講ずる(法人税についても同様とす
る。)。
① 登録要件の見直し後の博物館に関する事業のために収用により土地等が買
い取られる場合について、引き続き収用交換等の場合の譲渡所得の5,000万
円特別控除等の対象とする。
② 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000万円特別
控除について、次の措置を講ずる。
イ 博物館に相当する施設の指定要件の見直し後も引き続き、重要文化財、
史跡、名勝又は天然記念物として指定された土地が博物館又は植物園のう
ち博物館法の規定により博物館に相当する施設として指定を受けたものの
設置及び管理の業務を主たる目的とする地方独立行政法人に買い取られる
場合を適用対象とする。
ロ 適用対象に、重要文化財、史跡、名勝又は天然記念物として指定された
土地が博物館又は植物園のうち博物館法の規定により登録を受けた博物館
の設置及び管理の業務を主たる目的とする地方独立行政法人に買い取られ
る場合を加える。
(7)農業経営基盤強化促進法等の改正を前提に、次の措置を講ずる(次の①から
③までの措置については、法人税についても同様とする。)。
① 特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合の2,000万円特別
控除における農用地利用規程の特例に係る措置について、地域農業経営基盤
強化促進計画(仮称)の特例に係る事項が定められた地域農業経営基盤強化
促進計画(仮称)の区域内にある農用地に係る措置に改組する。
② 特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合の1,500万円特別控
除の適用対象となる農用地区域内にある農用地が農業経営基盤強化促進法の
協議に基づき農地中間管理機構(一定のものに限る。)に買い取られる場合
について、その農用地が地域農業経営基盤強化促進計画(仮称)の区域内に
ある場合に限定する。
③ 農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の800万円特別控除に
おける農用地利用集積計画に係る措置について、農用地区域内にある土地等
を農用地利用集積等促進計画(仮称)の定めるところにより譲渡した場合の
措置に改組する。
④ その他所要の措置を講ずる。
(8)居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等の適用期限(令和3
年 12 月 31 日)を令和5年 12 月 31 日まで2年延長する。
(9)特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の適用期限(令和3年 12 月 31 日)
を令和5年 12 月 31 日まで2年延長する。
(10)既存住宅の耐震改修をした場合の所得税額の特別控除について、適用期限
(令和3年 12 月 31 日)を令和5年 12 月 31 日まで2年延長するとともに、次
の措置を講ずる。
① 令和4年及び令和5年に耐震改修工事をした場合の標準的な工事費用の額
に係る控除対象限度額及び控除率を次のとおりとする。

工事完了年 控除対象限度額 控除率
令和4年・令和5年 250 万円 10%

② 標準的な工事費用の額について、工事の実績を踏まえて見直しを行う。
(11)既存住宅に係る特定の改修工事をした場合の所得税額の特別控除について、
適用期限(令和3年 12 月 31 日)を令和5年 12 月 31 日まで2年延長するとと
もに、次の措置を講ずる。
① 特定の改修工事をして令和4年及び令和5年に居住の用に供した場合の標
準的な工事費用の額に係る控除対象限度額及び控除率を次のとおりとする。

居住年 対象工事 控除対象
限度額
限度額
控除率
令和4年・
令和5年
バリアフリー改修工事 200 万円10%
令和4年・
令和5年
省エネ改修工事 250 万円
(350 万円)
10%
令和4年・
令和5年
三世代同居改修工事 250 万円 10%
令和4年・
令和5年
耐震改修工事又は省エネ改修工事と
併せて行う耐久性向上改修工事
250 万円
(350 万円)
10%
令和4年・
令和5年
耐震改修工事及び省エネ改修工事と
併せて行う耐久性向上改修工事
500 万円
(600 万円)
10%

(注)カッコ内の金額は、省エネ改修工事と併せて太陽光発電装置を設置する
場合の控除対象限度額である。
② 個人が、当該個人の所有する居住用の家屋について上記(10)①の耐震改
修工事又は上記①の対象工事をして、当該家屋を令和4年1月1日から令和
5年 12 月 31 日までの間にその者の居住の用に供した場合(その工事の日か
ら6月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。)には、一定の要件の
下で、当該個人の居住の用に供した日の属する年分の所得税の額から次に掲
げる金額の合計額(当該耐震改修工事又は対象工事に係る標準的な工事費用
相当額の合計額と 1,000 万円から当該金額(当該金額が控除対象限度額を超
える場合には、当該控除対象限度額)を控除した金額のいずれか低い金額を
限度)の5%に相当する金額を控除する。
イ 当該耐震改修工事又は対象工事に係る標準的な工事費用相当額(控除対
象限度額を超える部分に限る。)の合計額
ロ 当該耐震改修工事又は対象工事と併せて行うその他の一定の工事に要し
た費用の金額(補助金等の交付がある場合には当該補助金等の額を控除し
た後の金額)の合計額
(注)上記の「標準的な工事費用相当額」とは、耐震改修工事又は対象工事の
種類等ごとに標準的な工事費用の額として定められた金額に当該耐震改修
工事又は対象工事を行った床面積等を乗じて計算した金額(補助金等の交
付がある場合には当該補助金等の額を控除した後の金額)をいう。
③ 適用対象となる省エネ改修工事を窓の断熱改修工事又は窓の断熱改修工事
と併せて行う天井、壁若しくは床の断熱改修工事(現行:全ての居室の全て
の窓の断熱改修工事又は全ての居室の全ての窓の断熱改修工事と併せて行う
天井、壁若しくは床の断熱改修工事)とする。
④ 標準的な工事費用の額について、工事の実績を踏まえて見直しを行う。
⑤ その他所要の措置を講ずる。
(12)被災居住用財産に係る譲渡期限の延長等の特例について、その譲渡期限の
要件を5年延長する。
(13)沖縄県における駐留軍用地跡地の有効かつ適切な利用の推進に関する特別
措置法の期限の延長を前提に、引き続き同法の買取協議に基づき土地を譲渡し
た場合の 5,000 万円特別控除を適用できることとする(法人税についても同様
とする。)。
〔縮減等〕
(1)農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合の 800 万円特別控除につ
いて、適用対象から次に掲げる場合を除外する(次の①及び②に掲げる場合に
ついては、法人税についても同様とする。)。
① 特定農山村地域における農林業等の活性化のための基盤整備の促進に関す
る法律に規定する所有権移転等促進計画の定めるところにより土地等の譲渡
をした場合
② 林業経営基盤の強化等の促進のための資金の融通等に関する暫定措置法の
規定による都道府県知事のあっせんにより、同法の認定を受けた者に一定の
山林に係る土地の譲渡をした場合
③ 集落地域整備法に基づく交換分合により土地等を取得しなかったことに伴
い清算金を取得する場合
(2)特定の居住用財産の買換え及び交換の場合の長期譲渡所得の課税の特例につ
いて、買換資産が令和6年1月1日以後に建築確認を受ける住宅(登記簿上の
建築日付が同年6月 30 日以前のものを除く。)又は建築確認を受けない住宅で
登記簿上の建築日付が同年7月1日以降のものである場合の要件にその住宅が
一定の省エネ基準を満たすものであることを加えた上、その適用期限(令和3
年 12 月 31 日)を令和5年 12 月 31 日まで2年延長する。
(注)上記の改正は、令和4年1月1日以後に行う譲渡資産の譲渡に係る買換資
産について適用する。
(3)特定の交換分合により土地等を取得した場合の課税の特例について、集落地
域整備法に係る措置を廃止する(法人税についても同様とする。)。
(地方税)
〔延長・拡充等〕
(1)個人住民税における住宅借入金等特別税額控除について、次の措置を講ずる。
① 令和4年分以後の所得税において住宅借入金等特別税額控除の適用がある
者(住宅の取得等をして令和4年から令和7年までの間に居住の用に供した
者に限る。)のうち、当該年分の住宅借入金等特別税額控除額から当該年分
の所得税額(住宅借入金等特別税額控除の適用がないものとした場合の所得
税額とする。)を控除した残額があるものについては、翌年度分の個人住民
税において、当該残額に相当する額を当該年分の所得税の課税総所得金額等
の額に 100 分の5を乗じて得た額(最高 9.75 万円)の控除限度額の範囲内
で減額する。また、この措置による令和5年度以降の個人住民税の減収額は、
全額国費で補塡する。
② その他所要の措置を講ずる。
(2)居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の繰越控除等の適用期限(令和3年
12 月 31 日)を令和5年 12 月 31 日まで2年延長する。
(3)特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除等の適用期限(令和3年 12 月 31 日)
を令和5年 12 月 31 日まで2年延長する。
(4)個人住民税について、所得税における〔延長・拡充等〕(5)から(7)まで、
(12)及び(13)並びに〔縮減等〕(1)及び(2)の見直しに伴い、所要の措
置を講ずる。

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