( はじめに)
「シニア向け分譲マンション」生活に興味がある人、必読ブログ記事です。
特に50歳を過ぎ、定年退職後のライフプランで、「ゆとりある老後生活」をどのように実現できるのか考え始めた人のためのブログ記事です。
「ゆとりある老後生活」を理想的に送るためには、子供らの世話にならずに自由気ままに過ごせる生活環境を作ることです。
そう思いませんか？
自由気ままに過ごせる生活環境を送るための選択肢として、シニア向け分譲マンションを検討される人も増えてきています。
シニア向け分譲マンションについて著者の考え方
現在、子供たちも自立した後、持ち家の一戸建ての家に夫婦二人で暮らしています。私は65歳、妻は63歳で、二人とも元気です。
私は定年退職後、私が提唱する「シニアFIRE」を実現しています。
FIREとは経済的自立と早期退職で、「ゆとりある老後生活」を実現しています。
「シニアFIRE」について詳しく知りたい人は、以下をクリックしてみてください
☆著者のwebページ：「シニア「FIRE」＝「経済的自立と早期退職」で、「ゆとりある老後生活」を実現しています。
☆シニア「FIRE」 50歳からの教科書: 新NISA制度を活用し、マスターズマンション暮らしを実現 (シニア向け教科書) Kindle版
「シニアFIRE」とは「最低必要な日常生活費」を「年金収入」で生涯安定して得ることです。さらに「ゆとりある老後生活」の実現のための費用を「投資等の資産運用」で稼ぐことで、第二の人生を魅力あるライフプランで実現しています。
私は決して一般的に言う富裕層ではありません。
私の厚生年金(国民年金分含む)は約210万円です。「男性の平均受給額が約16万6,000円/月、1,992,000円/年」と比較しても、平均より少し上のクラスにすぎません。
この私がシニア向け分譲マンションの購入を考えるようになったのは、
私の終活（エンディングノート）は、子供たちには頼らず、「ゆとりある老後生活」を過ごすことです。
「シニア向け分譲マンション」生活を行う場合のメリットとして考えていることは
- 子供たちに心配をかけないで暮らす。
- ライフアテンダント（生活支援員）がいる。
- 医療や介護が必要な人への体制も万全。
- もしもの時への備えがあるので、安心して暮せる。
- 介護支援体制が充実している。介護サービス等の手続きも応援してくれる。
- マンションはバリアフリーで安心、レストランもあり食事面も心配がない。
- 提携の介護施設と連携した、在宅介護サービスなどが受けやすい。
- 少し富裕層レベルの自由気ままな生活を送る。
- レクリエーション施設やレストラン、映画スタジオ、大浴場（温泉など）、娯楽施設が多いことです。
- ゆったりとしたロビー、ガーデンなどリゾートホテル気分で生活ができる。
- 夫婦どちらかがなくなった後、一人生活がさみしくないように過ごせること。
- シニア向け分譲マンションであれば、コミュニケーションの機会が多く友人が作りやすい。
- 子供や孫も一緒に住むことができます。シニア向け分譲マンションは、普通のマンションと同じで、誰と住んでも問題がありません。例えば、残された妻は90歳になると、子供65歳になっており、孫もすでに成人し独立しておれば、生活に余裕ができます。子供が望むなら一緒に暮らすことも可能になります。元気であればいろいろな選択肢も考えることができます。
- 子供たちに、マンションを遺産として残すことも可能です。
- シニア向け分譲マンションは相続することができます。子どもが相続して住むこともできます。相続しても入居しない場合は、売却して資産にすることもできます。
FPの私が、ライフプランの選択肢の一つとして、「ゆとりある老後生活」を「シニア向け分譲マンション」で過ごす場合のマネープランを行った結果、シニア向け分譲マンション生活が実現可能であることがわかりました。
今回、私が調べた「シニア向け分譲マンション」の情報を基にブログ記事を書きました。
シニア向け分譲マンションとは
シニア向け分譲マンションとは、終活（エンディングノート）を考えている人で、より自由度の高い環境での生活を希望している人に適しており、介護などが必要なく自立した生活を送ることができる間は、自由気ままな生活を過ごしたい人に適した、いわゆるアクティブシニア向けのマンションといえるでしょう。
充実した施設設備
- シニア向け分譲マンションの最大のメリットは、レクリエーション施設やレストラン、映画スタジオ、温泉など、娯楽施設が多いことです。
- そしてホテルのような内廊下設計なっており、郵便ポストを見に行くとき、ゴミを捨てに行くときもコートや傘は不要です。建物すべて温度管理されています。お部屋の玄関を出られても「寒い」「暑い」という外気の影響を受けづらく。快適な管内温度で皆様の健康を安らかに保ちます。
安心できる管理体制
- シニア向け分譲マンションは、ほとんどの場合スタッフが常駐しています
シニア世代の人々が暮らしやすいようにバリアフリー化が施され、さらに安否確認サービスやフロントサービスなどが用意されているマンションです。 - 見守りなどの手厚いサービスが用意されていることも多く、高齢者が安心して生活を送れる体制が整っています。
個人資産となり、遺産、相続が可能
- シニア向け分譲マンションは、法律上は一般的な分譲マンションと変わらない位置づけのため、特別な設置基準はありません。原則、譲渡や売却、賃貸も自由に行うことが可能です。
- 基本的には、誰と同居しても問題ありません。子供や孫らと同居することも可能です。
（注意）
シニア向け分譲マンションは年々増えてきています。マンションによって用意されているサービスは異なるため、自分の生活に適したサービスが整備されている施設を選ぶことが大切です。
シニア向け分譲マンション生活を可能になるマネープランとは
人生最後の自分のご褒美
シニア向け分譲マンションは、資産家、大企業の役員などの富裕層だけの話では決してありません。
人生最後の自分のご褒美として、「ゆとりある老後生活」をシニア向け分譲マンションで過ごすことは決して夢ではありません。
夫婦共働きで頑張っている夫婦、無駄遣いをせずに預貯金や運用で自己資産を増やしている人、個人事業主として頑張っている人なども、シニア向け分譲マンションを購入し、「ゆとりある老後生活」を実現できる可能性はあります。
シニア向け分譲マンションの最大のメリットは、レクリエーション施設やレストラン、映画館、温泉など、娯楽施設が多いことです。
このため、高額な管理費用が必要と考え、実際にどの程度の費用が掛かるのかも調べずに、あきらめている人も多いと思います。
是非一度 終活（エンディングノート）のライフプランを見直してみませんか？ 自分の預貯金、運用資産、年金額等を確認し、「ゆとりある老後生活」を「シニア向け分譲マンション」で過ごすことができるか、マネープランを行って確認してください。
確かに誰でもが「シニア向け分譲マンション」で「ゆとりある老後生活」を過ごせるわけではありません。
結論から言います。対象となる人の最低条件は以下の条件をクリアーしている人に限定されます。
- 住宅ローンなどの借金がない人
- マンション購入のための資金と「ゆとりある老後生活」のための資産運用額の合計が、およそ4000万円以上ある人。（運用資産原資、持ち家売却金額、退職金を含む預貯金、などの合計額）
- マンションの管理費と最低必要な生活費を、年金と一部の資産運用益で補える人、目安として年金は夫婦で年間約300万円以上ある夫婦（一人暮らしの場合は年間約200万円以上）。
- さらに資産運用益等で「ゆとりある老後生活」の資金に充てられる人
- 子供等、相続人と遺産相続について話ができている人
比較検討したシニア向け分譲マンション（関西）
・大阪にある、最近完成した、風吹ジュンのTVコマーシャルでも有名な
①新築）マスターズマンション吹田千里丘 中楽坊、
②中古）マスターズマンション光明池 中楽坊。
・吹田市JR岸辺駅に立てられたパナソニックホームズが事業主の
③新築）パークナード吹田SSTエクラ。
・中古物件で、プレサンス住販のエイジングコートシリーズの
④中古）エイジングコート千里丘 と
⑤中古）エイジングコート琵琶湖プレミアビュー。
・阪急摂津市駅前にある 株式会社ビーロットが仲介している
⑥中古）ユニエス南千里丘。
以上の関西にある、6か所を調査した結果を紹介します。
この6か所は筆者が、実際に近い将来検討して見ようと考えているシニア向け分譲マンションです。
「中楽坊」
① 新築）マスターズマンション吹田千里丘 中楽坊 2022年8月竣工済
≪所在地≫：大阪府吹田市千里丘北296番2、296番12、297番6（地番）
≪事業主（売主）≫
マスターズアメニティ
≪出資企業≫
ハイネスコーポレーション株式会社
株式会社ライフ・ワン・サポート
≪施工≫
大松建設株式会社
（2022/8月情報）
専有面積：45.68~85.40㎡
物件価格 およそ4400万~6600万円
管理費等（管理費・生活支援業務・レストラン運営費）：55,620~72,220円/月
修繕積立金：6,900~12,800円/月
その他概算：（管理準備金・修繕積立基金等）
1,014,000～1,808,000円
登記費用・固定資産税等
30-40万円 4-6万円
② 中古）マスターズマンション光明池 中楽坊 2020年6月竣工済
≪所在地≫：大阪府和泉市伏屋町三丁目14番38
≪事業主（売主）≫
マスターズレジデンシャル株式会社
≪販売提携（代理）・企画≫
ハイネスコーポレーション株式会社
≪管理会社≫
株式会社ライフ・ワン・サポート
≪施工≫
大日本土木株式会社
2022年10/25 中古物件 現在 在庫3件 成約実績なし
（参考：R4（2022）年成約例）
専有面積：52.80㎡
物件価格 およそ2400万円
管理費等（管理費・生活支援業務・レストラン運営費）：
18,700＋34,650＋12,870＝66,220円/月
修繕積立金：7,900円/月管理費等
登記費用・固定資産税・仲介手数料等
（概算）30-40万円 4-6万円 78万円 等（計 概算140万円）
●その他「中楽坊」ブランドラインナップ
- マスターズマンション神戸学園都市 中楽坊 2020年6月竣工済
- マスターズマンション苦楽園 中楽坊 2022年5月竣工済
- エクセレントマスターズ八王子 中楽坊 2023年1月中旬（予定）
- マスターズマンション宝塚中山 中楽坊 2016年8月竣工済
「パナソニックホームズ」
③ 新築）パークナード吹田SSTエクラ（Parknade Suita SST Eclat）
≪所在地≫：吹田市岸部中5丁目97番17（地番）
≪事業主≫
パナソニックホームズ
≪事業主・販売提携≫
JR西日本不動産開発
中銀インテグレーション株式会社 Nakagin
≪販売提携≫
B-lot
（2022/8月情報）
専有面積：44.71~54.99~（90.15）㎡
物件価格 およそ2860万円~4500万円
管理費等（管理費・生活支援業務・レストラン運営費）修繕積立金
：68,565~74,565~（95,265）円/月
その他概算：（管理準備金・修繕積立基金）
638,000～1,165,500円
登記費用・固定資産税等
（概算）30-40万円 4-6万円
「エイジングコート」
・”悠々自適に愉しみながら、そして安心して暮らしていただける住まい”を目指し誕生したシニア向け分譲マンション「エイジングコート」シリーズ。現在は、２府３県で８棟１，０００戸以上を分譲し、多くの皆様にご入居いただいています。
・プレサンス住販が運営するシニア向け分譲マンションのこと
④ 中古）エイジングコート千里丘 2010年1月竣工
≪所在地≫：大阪府摂津市千里丘6丁目
≪施工会社名≫
㈱福田組
≪管理会社名≫
伊藤忠アーバンコミュニティ㈱
仲介物件多数あり、契約実績物件も多数あり
2022年10月 在庫4件 成約 55件
（参考例）R4（2022）年成約例
専有面積：54.00㎡
物件価格 およそ1200万円
管理費等（管理費・生活支援業務・レストラン運営費）修繕積立金
：57,000円/月
登記費用・固定資産税・仲介手数料等
（概算）30-40万円 4-6万円 42万円 等（計概算100万円）
⑤ 中古）エイジングコート琵琶湖プレミアビュー
≪所在地≫：滋賀県大津市鏡が浜3-1
≪施工会社名≫
ＮＩＰＰＯコーポレーション
≪管理会社名≫
伊藤忠アーバンコミュニティ㈱
仲介物件多数あり、契約実績物件も多数あり
2022年10月 中古物件 在庫4件 成約64件
（参考例）R4（2022）年成約例
専有面積：63.00㎡
物件価格 およそ2300万円
管理費等（管理費・生活支援業務・レストラン運営費）修繕積立金
：53,000円/月
登記費用・固定資産税・仲介手数料等
（概算）30-40万円 4-6万円 75万円 等 （計概算140万円）
●その他「エイジングコート」ブランドラインナップ
≪エイジングコートの施設一覧≫
エイジングコート姫路
エイジングコート有馬
エイジングコート奈良新大宮
エイジングコート淀城公園
エイジングコート三宮
エイジングコート堺東
「B-lot」仲介
ビーロットではシニアの方が安心して暮らせる住まいを多数取り扱っています。シニア向け分譲マンションは高齢者向けに配慮された使いやすい設備を備え、また健康面やセキュリティ面のサポートやサービスも充実。 お一人でも安心してお住まいいただけます。
お客様の生活スタイルに合った住まいの形をご提案させていただきます。
⑥ ユニエス南千里丘
≪所在地≫：摂津市南千里丘5丁目23 2011年1月竣工
≪施工会社名≫
㈱長谷工コーポレーション
≪管理会社名≫
伊藤忠アーバンコミュニティ㈱
2022/10/26 中古物件 現在 在庫2件 成約51件
（参考例）R4（2022）年成約例
専有面積：52.46㎡
物件価格 およそ2380万円
管理費等（管理費・生活支援業務・レストラン運営費）修繕積立金
：56,700円/月
登記費用・固定資産税・仲介手数料等
（概算）30-40万円 5-7万円 75万円等 （計概算160万円）
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シニア向け分譲マンション購入のためのマネープラン例
前項の調査、取材したシニア向け分譲マンションを参考に夫婦二人暮らしの場合のマネープランを考えてみました。
10年ぐらい前から、シニア向け分譲マンションは増えており、中古物件も出てきています。
中古物件の場合、リフォームが必要になる場合もありますが、価格的には手ごろな物件を見つけることもできます。
筆者が気にしていたことの一つに、売却する必要が出てきた場合に本当に売れるのか心配していましたが、宅建士の資格を持つ筆者が調査したところ、売買実績も多数あり、あまり心配いらないように感じました。
興味を持っている人は増えてきているように感じ、物件価格も上昇している感じもありました。
それでは実際に私が試算したマネープラン例を紹介します。70歳になったら夫婦二人で暮らし始め、どちらかが先に亡くなった場合のマネープランまで考えてみました。
70歳以降のライフプランの想定タイムラインです。
- 70歳私70歳
妻68歳：「シニア向け分譲マンション」に引っ越し、自由気ままな生活を開始
- 85歳私85歳
妻82歳：例）夫が先に介護支援を必要となる。シニアマンションの生活支援員と相談し、夫婦に負担の少ない介護方法を考えて、ゆとりある生活を継続する。
- 95歳私95歳
妻93歳：例）夫が亡くなる。妻一人暮らしを満喫する。子供も65歳の年金生活者になっておれば同居も選択肢に入れる。
- 100歳妻100歳
例）妻も亡くなり。子供らが相続し住み続けるか、売却するなどの選択肢がある。
マンション購入価格
新築 シニア向け分譲マンション 価格およそ3000~6000万円
中古 シニア向け分譲マンション 価格およそ1000～3000万円
年金生活者では、住宅ローンが難しので、最近はリバースモーゲージを活用する人も増えています。（後述）
月々の支払い費用が高額とは、最低どの程度必要
管理費・レストラン等施設維持費・生活支援業務費が、一般のマンションと比べ高額になります。修繕積立金を含め7万~10万円/月程度は必要になります。
これ以外に、食費・生活費・光熱費、固定資産税、お小遣い が必要になります。この金額は個人個人の生活スタイルで必要額が変わります。
著者のマネープラン例
（夫婦二人暮らし）
物件の購入費用は現在お住いの自宅を売却、退職金を充てるなどで現在の資産額から、購入する「シニア向け分譲マンション」は、新築OR中古を選択し決定します。
重要なのは、毎月の支出をどのように補うかです。シニア向け分譲マンションのデメリットは、管理費が高額になることです。このため年金けで補える人は少なく、これまで貯めた資産で補う必要があります。著者の調査した結果、毎月管理費で最低7万円、10万円ぐらいは考えたいです。
購入し所有する自分のマンションに、家賃を7万円以上支払って生活する感覚になります。
娯楽施設や設備・管理体制が整っていることから、リゾートマンションに滞在し、リッチな生活を送る利用料と考えることができれば、納得できるようにも思いませんか⁈
それでは、お金のことは心配せずに、安心して暮らすのには、どのくらいの資産が必要かというと、最低レベルで考えてみると、物件購入に2000万円と毎月の支出額を補うためにさらに2000万円以上の運用資産が欲しいですね。
これだけ準備できれば最低限のシニア向けマンションで富裕層レベルの生活が可能になります。これ以上の資産があれば、さらに富裕層レベルの生活ができます。
≪物件購入費用≫
新築であれば初期費用が 4000万円以上となります。この場合 リバースモーゲージを活用し、4000万円であれば半分の 2000万円で購入することも可能になります。この場合は毎月の費用がおよそ3万円増えます。
中古 であれば リフォーム費用を含めて2000~3000万円準備できれば十分と思われます。
≪毎月のマネープラン例≫
（収入）
公的年金（夫婦）：290万円 （夫210万円、妻80万円）：290万円
資産運用益等：80万円 （資産運用実績2000万円×4％）
（収入合計 370万円/年）
※2000万円を運用しない場合でも、25年は補える（2000万円÷80万円=25年）70歳入居で95歳まで補えることになる。
（一人暮らし）
配偶者がなくなった後の年金額は以下の通り減額されます。
Ａ：夫が亡くなった時：遺族厚生年金 110万円＋国民年金 80万円 190万円/年
Ｂ；妻が先に亡くなった場合：210万円/年
資産運用益等：80万円 （資産運用実績2000万円×4％）は同じです。
Ａ：夫が亡くなった時：収入合計270万円
Ｂ：妻がなくなった時：収入金額290万円
（支出）
毎月管理費等：7万円
毎月の光熱費：2万円
毎月の食費（二人分）：７～10万円 （一人分3.5～5万円）
固定資産税 6万円/年：0.5万円
携帯等生活費：5.5万円 （一人分3万円）
住民税、社会保険、医療費、：5万円 （一人分2.5万円）
（支出合計 30万円/月＝360万円/年）（一人暮らし：20万円/月＝240万円）
リバースモーゲージを活用する場合はその利息を毎月支払う必要があります。
（約2000万円借入の場合）：約3万円/月増えますので、忘れずに資金計画に組み込んで下さい。
著者としては、資産運用は、3~4％運用は十分に可能と考えているので、リバースモーゲージを活用するのも選択肢として考えます。資産運用には絶対がないので、十分に自己責任のもと活用を検討する必要はあります。
（住民税・社会保険料・高額医療費負担額を減額させる方法）
著者が 、WEBページで紹介している「年金211万円の壁＝住民税非課税世帯」の恩恵は、年金生活になった場合、住民税・社会保険料・高額医療費の負担額は大きくなります。
支出額負担額が年間数十万円以上変わる可能性もありますので、ライフプランを考える時には是非、下記の著者のWEBページの必読をお奨めします。
シニア向け分譲マンション購入のリスクは理解しておいてください
介護者（配偶者）等、同居家族がいなく、在宅介護サービスだけでは生活が難しくなった場合、介護施設に入居が必要になった時は、売却したいといけなくなります。
売却の代わりに、子供等、相続人が住むことも可能ですが、一般のマンションと比べると管理費は高額になります。
リバースモーゲージとは
最近ニュースなどでもよく話題に上がる老後資金に関する問題について、不安を感じている人も多いのではないでしょうか。そんななか、注目を集めているのが「リバースモーゲージ」。自宅に住み続けながら、その自宅を担保に老後資金を借りることができるという商品です。
直訳すると「リバース＝逆」「モーゲージ＝抵当・抵当権」という意味です。
金融機関にもよりますが、リバースモーゲージ型住宅ローンには「リコース型」と「ノンリコース型」の2種があります。「リコース型」は、モーゲージローンの残債を相続人が負担しなければならないタイプとなり、一方「ノンリコース型」は、相続人がモーゲージローンの残債を返済する必要がないタイプです。
まず、相続人がいる場合、リバースモーゲージ利用に際しては相続人の同意をきちんと得ることが大切です。
まとめ
「シニア向け分譲マンション」で「ゆとりある老後生活」を過ごせるのは、超富裕層だけの話ではありません。
老後生活を一戸建ての自宅で「ゆとりある老後生活」を過ごしたいと考えている人、「シニア向け分譲マンション」での富裕層向け生活ができるか、終活のマネープランを行ってみて下さい。
これまで、贅沢をせずに頑張った人のご褒美になります。
まずは、終活のライフプランを考え、シニア向け分譲マンションの優雅な生活を送るためのマネープランを立ててみて下さい。
シニア向け分譲マンションの生活で重要なのは、毎月の高額になる管理費を、不労所得で補えるかのマネープランが重要になります。
ライフプラン・マネープランは重要です。今回の記事を参考に信頼できるファイナンシャルプランナーFPに相談してみて下さい。
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